Sin embargo, es importante tener en cuenta tanto los aspectos positivos como los negativos, para tomar la mejor decisión dependiendo de los objetivos y los recursos con los que se cuenten.
Por supuesto que, si bien hay una diferencia entre comprar una vivienda para rentar o para vivir, en todo caso se están invirtiendo unos recursos que podrían utilizarse en otras inversiones o destinos.
Comencemos revisando las ventajas o aspectos positivos y después miraremos algunos aspectos en contra al comprar vivienda.
VENTAJAS O ASPECTOS A FAVOR DE INVERTIR EN VIVIENDA
La vivienda se valoriza y nos protege de la inflación
Recordemos que la inflación es el aumento de los precios de los bienes y servicios que ocasionan que el dinero en efectivo pierda capacidad adquisitiva.
Debido a esto por ejemplo si la inflación anual es del 5%, en dos años $100.000 que tengamos en efectivo perderán el 10% de su capacidad para comprar productos, bienes o servicios.
Históricamente el precio de la vivienda aumenta año a año, si bien el porcentaje de aumento depende de diversos factores como la ciudad o país en donde se encuentre, la ubicación de la vivienda en municipio en zonas mas centrales o con mejores entornos, en promedio las tasas de valorización son cercanas o superiores al aumento de la inflación.
Esta grafica muestra el índice de precios de vivienda nueva en Colombia IPVN, muestra como la variación anual en el precio es cercano al 5%.
Si bien la vivienda usada puede tener menores valores, dependiendo del año puede oscilar la valorización entre un 3% y 5%.
Recordemos que por ejemplo para el caso de Colombia la inflación anual se encuentra entre el 3% y 5%.
Por supuesto que hay que tener en cuenta que cuando se invierte en una vivienda adicional al beneficio por la valorización, se obtiene en algunos casos una renta, que puede estar en promedio entre el 4% y 5% del valor de la vivienda anualmente.
La rentabilidad promedio es por encima de los plazos fijos o CDT’s
Como ya lo vimos en el punto anterior cuando se invierte en finca raíz, al tener en cuenta la rentabilidad por valorización mas la renta recibida se puede lograr una rentabilidad anual entre un 7% al 9%, dependiendo de diversos factores como la ubicación del inmueble, el cumplimiento de los inquilinos y demás.
Pero por lo menos para estos últimos dos años, esta rentabilidad es superior a la que se puede obtener en alternativas como los CDT’s o plazos fijos.
Ya en un articulo recientemente revisamos las tasas ofrecidas por los bancos o cooperativas en depósitos a término fijo o CDT’s en Colombia, difícilmente se logran tasas cercanas al 5%, el promedio se encuentra entre el 2% y el 3% EA.
Para lograr una rentabilidad cercana al 5% EA se deben dejar los recursos por lo menos dos años en la entidad financiera.
Con relación a los fondos en renta fija, la situación es bastante similar, ya hemos revisado en un articulo reciente las tasas que varían entre un 2% y 3% EA en promedio.
Esos tres o cuatro puntos de beneficio adicional a la inversión en finca raíz con relación a otras opciones, gracias al interés compuesto a largo plazo pueden permitir una diferencia importante en la rentabilidad del dinero invertido.
Por ejemplo vamos a suponer que dejamos invertidos durante 10 años $100.000.000, en la primera opción en un CDT o plazo fijo con una tasa en promedio del 3% EA, y en la segunda alternativa los invertimos en finca raíz logrando una rentabilidad entre la valorización y la renta del 7% EA, al cabo de los 10 años en la primera opción tendríamos ahorrados $134.391.000, con un beneficio de $34.391.000; mientras que para la segunda alternativa después de los años se contaría con un beneficio de $96.715.000; para un patrimonio consolidado de $196.700.000.
Actualmente las tasas de interés se encuentran en mínimos históricos
Debido a la crisis sanitaria las tasas de interés en general se encuentran en valores históricos bastante bajos, ya en otro articulo revisamos las tasas hipotecarias actualizadas, pero se encuentran hoy por hoy tasas para compra de vivienda por debajo del 10% EA, incluso en algunos casos se logran tasas por debajo del 9% EA.
Si llegase a aumentar la inflación, como de hecho ya está ocurriendo, no hay que descartar aumentos en las tasas de intermediación del banco de la república, que pueden jalonar las tasas comerciales incluyendo las tasas para crédito hipotecario.
La compra de cartera para este tipo de créditos también ofrece unas tasas de interés bastante favorables en estos momentos.
No se requieren conocimientos en acciones, mercados de capitales o análisis fundamental
Si se busca una rentabilidad por encima de la inflación, otra alternativa es la inversión en acciones de compañías que cotizan en la bolsa de valores o los fondos de inversión.
Sin embargo, esta alternativa es de alto riesgo y se trata de renta variable, por lo tanto, es posible incluso tener perdidas en los recursos invertidos.
Para lograr un buen rendimiento en las acciones y la bolsa se requiere un conocimiento en análisis fundamental y los mercados de valores.
Por el contrario, cuando se invierte en finca raíz si bien hay que tener un conocimiento general del mercado para pagar un valor justo por la propiedad adquirida, no se requieren conocimientos profundos sobre el mercado de capitales.
Es un activo que difícilmente puede ser hurtado
Cuando se tienen los recursos en efectivo, en joyas o incluso oro, es fácil que alguna persona inescrupulosa realiza el hurto de estos recursos sin dejar en algunos casos rastro del robo.
Por el contrario, las viviendas o incluso lotes nos tan son fáciles de hurtar, si bien se tienen casos de suplantación o falsos tramites de escrituras, no es tan sencillos realizar estos procesos y se tiene una mayor seguridad en la propiedad del activo.
Por medio de los certificados de tradición y libertad se pueden verificar la identidad de los propietarios de una vivienda y revisar la trayectoria del predio.
Se puede rentar empleando pólizas o agencias inmobiliarias
Cuando se comprar una vivienda como inversión, si bien se puede realizar el proceso de renta directamente, también se tienen las alternativas de pólizas o seguros de arrendamiento y las agencias inmobiliarias.
Ya hemos realizado algunos artículos mostrando diferentes alternativas de pólizas o seguros de arrendamiento en Colombia en donde pagan un monto que es poco más de medio canon mensual de arrendamiento permite tener el respaldo de una aseguradora, quien responde por el pago del canon en caso de incumplimiento y los procesos jurídicos que se requieran.
Para este caso la búsqueda del cliente y la oferta del inmueble la realizan los propietarios; pero si se requiere delegar totalmente el proceso se tiene la opción de las agencias inmobiliarias quienes además de realizar los trámites para la consecución de la póliza, se encargan de mostrar la vivienda a los potenciales clientes, la publicidad del inmueble y la recepción de la misma.
Por supuesto que este servicio implica el pago de un importe, para las personas que no cuentan con el tiempo o la paciencia necesaria es una buena alternativa.
Hay un déficit de vivienda en algunas zonas
Debido a que en algunos países el porcentaje de propietarios de vivienda es baja, la vivienda en renta tiene un mercado activo con una buena demanda.
Por supuesto que depende de la ubicación de la vivienda y sus características tener un buen mercado, por ejemplo, para el caso de Colombia el 37% de la población vive en renta.
Esto permite tener inversión en un mercado con una buena cantidad de clientes potenciales.
Si bien en periodos de crisis los precios pueden corregir a largo plazo la valorización es positiva
Por supuesto que no hay descartar en algún momento la corrección de los precios de la vivienda o periodos en donde la valorización sea baja.
Pero a largo plazo el precio de la vivienda tiende a tener una valorización positiva.
Este grafico por ejemplo nos muestra la valorización histórica del precio de la vivienda en los Estados Unidos en las principales ciudades.
Vemos como a pesar de la tremenda caída por la crisis en el 2008, los precios se recuperaron a largo plazo mostrando una tendencia positiva.
Se tienen fondos de inversión inmobiliarios que permiten invertir bajos capitales
Uno de los inconvenientes de la inversión en finca raíz es que para la compra de vivienda se requieren unos recursos importantes, sin embargo, una alternativa son los fondos de inversión inmobiliarios.
Acá en el blog hay un artículo en donde explicamos varios fondos para el caso de Colombia.
En estos fondos se puede invertir incluso desde $1.000.000; con estos recursos los administradores compran propiedades además de administrarlas.
Los inversionistas tienen una participación del fondo y logran una rentabilidad que en promedio se encuentran entre el 3% y el 6%EA.
Las viviendas sobre planos permiten pagar a la cuota inicial a plazo
Algunas veces no se cuentan con los recursos para pagar la cuota inicial de contado.
Pero si se tienen ingresos una alternativa es la compra de una vivienda sobre planos, en donde mensualmente se realiza un abono a la cuota inicial y al cabo de uno, dos o tres años se cubre este gasto beneficiándose de la valorización de la propiedad.
Por supuesto que es importante revisar muy bien la trayectoria de la constructora con la que se piensa realizar el negocio, es una buena alternativa de ahorro e inversión.
El crédito permite el apalancamiento y la compra de una propiedad
Cuando se obtiene un préstamo se deben pagar unos intereses por el uso del dinero; pero si con estos recursos estamos adquiriendo un bien que tiene una valorización, es bastante probable que el crédito tenga un buen uso.
Por supuesto que es importante evaluar muy bien qué porcentaje del inmueble se va a pagar con crédito para no caer en problemas de pago.
Pero a largo plazo el crédito ayuda a la compra de un bien, capitalizando o consolidando un patrimonio.
Se puede heredar fácilmente
Los bienes inmuebles son fácilmente heredables y permiten realizar el seguimiento de los propietarios del activo en simples tramites.
Pero como toda inversión se tienen algunos aspectos negativos a considerar
DESVENTAJAS DE INVERTIR EN FINCA RAIZ
Los precios de la vivienda llevan en aumento sin correcciones durante un tiempo prolongado
Como ya lo vimos anteriormente, históricamente la vivienda en algunos periodos de tiempo tiene correcciones en su precio.
La última gran crisis inmobiliaria en Colombia, fue entre los años 1999 y 2002; a partir de ese momento el ciclo de valorización ha tenido pequeños periodos en donde los precios se estabilizan.
Por lo tanto, no es descartable que los precios se encuentren un tanto por encima de la capacidad adquisitiva de la población; esto implica el riesgo de una probable corrección en los precios en cualquier momento.
Ya sea por factores económicos o políticos no es descartable una corrección en los precios de la vivienda en el mediano plazo.
Se pueden tener inconvenientes con los inquilinos e impagos
Uno de los aspectos a considerar cuando se invierte en una vivienda son los problemas con el pago de la renta de los inquilinos.
Si bien se tienen como ya se explicó las opciones de las pólizas de arrendamiento, en algunos inmuebles especialmente los de interés social, no es fácil conseguir inquilinos que cumplan con los requisitos solicitados por las aseguradoras.
Por supuesto que se debe realizar un contrato de arrendamiento, solicitar referencias y un codeudor ojalá con finca raíz.
Pero como toda inversión se tiene un nivel de riesgo y los problemas de pago sin duda son tal vez algunos de los más importantes cuando se invierte en vivienda.
Las elecciones y el entorno político puede generar una dificultad en el mercado inmobiliario
Para el caso particular de Colombia, las elecciones del próximo año pueden provocar bajo ciertas circunstancias una incertidumbre en el mercado inmobiliario.
Si llegase a darse cierta elección no hay que descartar una salida de capitales que genere una corrección en los precios de la vivienda.
Si bien es difícil determinar qué tan afectado se vea el mercado, la estabilidad política de un país y su buen manejo afectan el crecimiento económico, la inversión y la valorización de las propiedades.
Es posible al sobre endeudarse incluso caer en impagos y perder buena parte de los recursos invertidos
Si bien el crédito permite el apalancamiento para la compra de una propiedad. Cuando se abusa de este recurso se puede llegar a impagos moratorias e incluso la perdida de la propiedad.
Hay que tener en cuenta que un préstamo es una obligación financiera que se debe cumplir de manera puntual mes a mes.
Pero dificultades económicas como la falta de empleo, problemas de salud o gastos inesperados pueden ocasionar una afectación en los ingresos que no permitan cumplir con la obligación.
Por lo tanto, es importante medir muy bien el porcentaje de ingresos que se utilizará en el pago del crédito, para proyectar una cuota mensual que sea viable a largo plazo cumplir.
Al adquirir créditos con tasas variables un aumento de la inflación puede afectar el valor de las cuotas
Recordemos que cuando se adquiere un crédito hipotecario, se tiene la alternativa fija en pesos y UVR para el caso colombiano.
Los créditos en UVR tienen unas tasas variables que cambia dependiendo de la inflación, en periodos de tiempo con baja inflación las tasas serán bastante cómodas.
Pero si por alguna circunstancia la inflación aumenta de manera sustancial las tasas de los créditos aumentarán y por ende el valor de las cuotas mensuales.
Este es un riesgo que hay considerar a la hora de adquirir un crédito hipotecario.
Se necesita un capital importante
Cuando se invierte en renta fija como los CDT’s o fondos de inversión, se pueden realizar aperturas desde incluso $100.000; si bien las ganancias esperadas por supuesto no serán altas, existe la posibilidad de invertir bajos montos.
Pero la compra de una vivienda requiere un capital de mayor monto, si bien cuando solamente se abona la cuota inicial, el capital es menor del total; se necesita en todo caso una cantidad de dinero importante para lograr comprar una propiedad.
Los costos como el pago de impuestos, administración, servicios públicos y remodelaciones
Es posible que cuando se tenga un inmueble como inversión algunos meses se encuentre desocupado, el inconveniente es que en estos meses los gastos fijos como servicios, administración, impuesto y demás requieren su pago.
De la misma forma en algunos casos se requiere realizar algunas remodelaciones para solucionar algunos problemas o para mejorar la calidad del inmueble.
Por lo tanto, en el momento de calcular la rentabilidad real de esta inversión es importante considerar estos elementos.
No se puede contar con el dinero invertido rápidamente si se necesita
Los procesos de venta de un inmueble requieren tiempo y no son de un día para otro, concretar un negocio puede llevar meses o incluso años.
De esta manera si se necesitan los recursos rápidamente, esta alternativa de inversión no seria del todo la más adecuada.
Igualmente, cuando se tiene un inmueble rentado es importante cumplir los contratos de arrendamiento, que por lo general tienen una duración de un año.
El inmueble puede estar un tiempo prologando sin rentarse
Como ya hemos explicado una manera para evitar inconvenientes en el pago de la renta, es realizar el proceso de arrendamiento con el respaldo de una póliza o seguro de arrendamiento.
Sin embargo, para este caso y cuando se renta solicitando un codeudor con finca raíz, el proceso para lograr el perfil requerido puede llevar incluso meses.
Esto implica que durante un tiempo el inmueble no estará generando el ingreso por renta esperado.
Los recursos están en moneda local
Son pocos países latinoamericanos en donde se utiliza el dólar como referencia para los negocios de compra y venta de propiedades.
Para la gran mayoría se utiliza la moneda local, la cual por lo general sufre año a año una devaluación con monedas como el dólar.
Esto quiere decir que, si la moneda pierde valor con respecto al dólar, en cierta medida nuestra propiedad e inversión también está perdiendo valor.
Y es que, si bien compramos y transamos en moneda local, el mundo es cada vez mas globalizado, y la referencia para productos como vehículos, las materias primas y herramientas tecnológicas tienen su precio ligado al precio del dólar.
De esta misma manera se estaría perdiendo el costo de oportunidad de emplear estos recursos en la inversión en activos en dólares como por ejemplo acciones en el mercado norteamericano, que se ven favorecidas por la valorización del dólar con respecto a las monedas locales.
