La finca raíz puede ser una buena o mala inversión, todo depende de tomar una seria de buenas decisiones que van desde la compra del predio hasta el proceso de arrendamiento, su mantenimiento y remodelación.
Si bien para algunos es considerada una inversión de bajo riesgo, si no se hacen bien las cosas, pueden tenerse muchos inconvenientes y una baja rentabilidad.
A continuación, te mostramos varios consejos y recomendaciones para realizar una buena inversión y conseguir una buena renta con el alquiler.
1. La compra de la vivienda: cuidado con algunas constructoras y los remates o viviendas en pleito
Cuando vas a comprar la vivienda debes de tener en cuenta algunas recomendaciones:
Selecciona de forma adecuada la constructora si se va a comprar vivienda sobre planos.
Es importante revisar la experiencia de la constructora, los proyectos que ha realizado y el cumplimiento en sus entregas.
A través de su sitio web, puedes conocer que proyectos han realizado; no está demás visitar alguno de los pisos o conjuntos entregados, si es cercano a tu ubicación.
Revisar la calidad de los acabados y en caso de ser posible dialogar con residentes del proyecto, para preguntar sobre la puntualidad de entregas y la calidad de materiales.
Buscando en la web también puedes buscar noticias relacionadas con las constructoras; si ha tenido escándalos o pleitos, con seguridad habrá información en internet.
Desconfía de las constructoras sin experiencia, puede que te cumplan con lo pactado; pero no tienes un punto de referencia para evaluar su cumplimiento.
También solicita los diferentes permisos del proyecto, y en caso de ser necesario confronta la veracidad en estamentos oficiales.
Si vas a comprar un inmueble usado
Revisa muy bien la condición del predio, si hay algún tipo de pleito o juicio de sucesión.
Si vas a adquirir hipoteca, los abogados de los bancos pueden ayudarte a establecer el estado legal de la vivienda.
En los diferentes países se cuentan con oficinas donde se consultan los certificados o documentos de la vivienda; para revisar la identidad de los propietarios actuales y la existencia de hipotecas.
Si ves que es necesario, consulta con alguna persona de confianza que tenga experiencia en el área o con un abogado si se requiere.
Cuando vas a comprar una vivienda dedica un buen tiempo a comprar alternativas, muchas veces por tomar decesiones demasiado rápido, no se evalúan otras opciones con buenas condiciones de precio y ubicación.
2. La selección de la ubicación de la vivienda
La selección de la ubicación de la vivienda es un factor determinante para rentar de forma adecuada el inmueble; estos son algunos de los consejos para realizar una buena compra:
- Los bienes para rentar tienen mejor rendimiento en ciudades densamente pobladas, con alta población; pues por lo general hay una alta demanda de vivienda.
- Las zonas con mayor demanda de vivienda frecuentemente se encuentran en lugares centrales o cercanos a universidades, centros financieros, zonas con buena concentración de oficinas y cercanía a centros administrativos.
- Muchas veces es preferible adquirir una vivienda pequeña, pero bien ubicada; que una vivienda grande con mala ubicación y más si piensas adquirir la vivienda para rentar.
- Puedes consultar en sitios web viviendas por zonas; si los precios son altos, quiere decir que el sector tiene una buena demanda de predios.
- Visita la zona donde piensas comprar, para observar su entorno y vías de transporte; a la gente le gusta vivir en zonas con un buen entorno y con facilidad para tomar medios de transporte.
3. La remodelación de la vivienda
Cuando adquieres un inmueble usado o nuevo, es necesario muchas veces remodelar o adecuar la vivienda para rentarla.
Entre algunas de las recomendaciones para realizar estos cambios están:
- Utiliza terminados de acuerdo con las tendencias del momento; empleando colores y texturas que sean actuales; eso ayuda a que a las personas les guste el inmueble y facilite su arrendamiento.
- Los colores blancos y cálidos ayudan a que el espacio se vea con mayor tamaño.
- Emplear buenos materiales garantiza que los arreglos que realices tengan una buena durabilidad.
- Trata de mantener una buena iluminación en todas las zonas del inmueble.
- Contrata personas para remodelar, que sean recomendadas o que tengan experiencia; eso evitará dolores de cabeza y problemas en las obras.
4. El arrendamiento: ventas y desventajas de arrendar directamente o a través de intermediarios
Cuando realices el proceso de renta, hay tres alternativas, cada una con sus ventajas y beneficios:
Rentar con inmobiliaria o intermediarios:
Ventajas de acudir a inmobiliarias o intermediarios:
- La inmobiliaria se ocupa de todas las etapas del arrendamiento:
– La búsqueda de clientes,
- Mostrar el inmueble a los interesados.
- Seleccionar y adjudicar el inmueble a las personas que cumplan con los requisitos.
- Recopilar los documentos.
- Tramite de contrato y de pólizas de cumplimiento.
- Entrega del inmueble al inquilino.
- Cobro al inquilino.
- Recepción del inmueble y revisión de daños.
- Recepción de recibos de servicios públicos.
- Si cuentas con poco tiempo o no quieres tener que lidiar con todos estos procesos es una buena alternativa.
Desventajas de usar inmobiliarias o intermediarios:
- Tienes que pagar una comisión por los servicios, que va entre el 3 y 5%, pero puede cambiar dependiendo el país.
- Algunas veces las inmobiliarias, al tener muchos inmuebles son demorados en los procesos de arrendamiento.
- Debes la mayoría de veces, firmar exclusividad con la inmobiliaria, esto implica que si consigues un cliente directamente, debes pagar una penalidad.
- Algunas inmobiliarias tienen procesos no muy organizados, llegando a no cumplir con lo ofrecido.
- Muchos posibles clientes no reúnen con los requisitos para arrendar, por lo que el proceso puede llegar a demorarse un tiempo considerable.
Rentar directamente empleando póliza o aseguradora
En esta alternativa tu eres el encargado de todas las labores de mostrar el inmueble, publicitarlo y de entregar y recibir el inmueble.
Pero adquieres una póliza de cumplimiento con una aseguradora, los cubrimientos de este tipo de seguros de arrendamiento son:
- Cubrimiento en caso de incumplimiento de pago del inquilino.
- Cubrimiento en caso de daño en el inmueble o si no hay pago de servicios públicos.
- Cubrimiento de pagos de administración.
- Procesos judiciales de restitución de inmuebles.
La aseguradora se encarga de seleccionar las personas que cumplan con los requisitos para adjudicar el inmueble.
Los costos de estas pólizas o seguros varían dependiendo el país, pero por lo general son entre medio y un canon mensual de arriendo.
El inconveniente de esta póliza es que en algunos casos, los posibles clientes no cumplen con los requisitos solicitados, como por ejemplo contar con un codeudor.
Por lo que el proceso de arrendamiento puede durar unos meses, tiempo en el que el propietario no recibe renta por el predio.
Arrendar directamente sin solicitar póliza o seguro
Cuando se arrienda de esta forma, tu eres el encargado de todos los procesos ya descritos, sin embargo, se recomienda tener en cuenta los siguientes consejos antes de arrendar:
- Solicitar ciertos documentos a los interesados, en especial soporte de ingresos, como certificados laborales y fotocopias de los documentos de identificación.
- Solicitar unos ingresos mínimos familiares acordes con el precio del canon mensual; por lo general se sugiere que los ingresos sean tres veces el valor del arriendo; por ejemplo, si el canon es de U$500 mensuales, se deben pedir ingresos de U$1500 mensuales.
- Requerir un fiador o codeudor, permite que otra persona sea responsable por el pago del canon, en caso de incumplimiento, dándole mayor soporte al contrato.
- Redactar y firmar un buen contrato de arrendamiento, donde se estipulen los compromisos, multas y demás compromisos.
- Este documento debe tener las firmas autenticadas o verificadas en alguna oficina de registro publico como notarias o similares.
- Realizar una entrega inventariada del inmueble, para tener un soporte escrito del estado del predio en el momento en que se reciba.
5. La selección de los inquilinos
Como ya te hemos explicado si realizas el proceso con intermediarios o empleando una póliza, el proceso de selección de inquilinos lo realiza un tercero.
Pero si tu realizas directamente el proceso de selección, te recomendamos tener en cuenta las siguientes precauciones:
- Busca seleccionar varias personas que puedan responder por el pago de la renta; para esto si se trata de una familia, que los dos adultos tengan ingresos es una opción.
En lo posible que los ingresos sean de empleos formales y con cierta estabilidad.
- Busca contar con un codeudor o fiador, ojala con finca raíz, pues esa propiedad servirá como respaldo en caso de impagos o procesos judiciales.
- Solicita cartas de recomendación de anteriores arrendatarios, en los sitios donde anteriormente tus posibles inquilinos han habitado.
- Confirma las referencias laborales y solicita referencias personales y comerciales.
- Solicita que los ingresos familiares de los interesados sean de por lo menos tres veces el valor el canon de arrendamiento.
- Si el inmueble es pequeño, no es recomendable familias muy numerosas, pues los riesgos de daños que pueden ocasionar se incrementan.
- Analiza y decide si permites rentar a personas que tengan mascotas o animales de compañía.
- Define para cuantas personas máximo se arrienda el inmueble.
6. Que hacer en caso de mora en el pago de la renta o alquiler
Dependiendo del país donde te encuentres las leyes y términos legales cambian.
Si arriendas con póliza aseguradora o inmobiliaria, son ellos los encargados de este proceso y por lo general tu recibes tu renta, mientras se adelantan los procesos de restitución.
En caso contrario ten en cuenta las siguientes recomendaciones:
- Ley muy bien la normatividad y leyes relacionadas con los procesos de arrendamientos.
- Si tienes incumplimientos, realiza los procesos que están contemplados en la ley, aun cuando el primer paso es buscar un acuerdo con el inquilino, este debe quedar por escrito.
- Si estos acuerdos se incumplen, acude a mediadores externos avalados por la normatividad para buscar un tercero que funja como mediador de los acuerdos.
- En caso de ser necesario acude a asesoría legal, para adelantar los procesos judiciales respectivos.
7. ¿Cuál es la rentabilidad real de la inversión en finca raiz?
La rentabilidad real de la inversión en finca raíz, debe considerarse teniendo en cuenta, dos factores; los beneficios y los gastos.
En el tema de gastos debes tener en cuenta para el calculo de la rentabilidad los siguientes aspectos:
- Los meses que el inmueble no está rentado.
- Los arreglos o remodelaciones requeridos.
- Los gastos en inmobiliarias o intermediarios.
- Pago de recibos y administración cuando el inmueble este vacío.
- Impuestos.
- Pagos en publicidad para rentar.
Por el lado de los ingresos, por lo general se encuentra el canon mensual cuando, se encuentra arrendado y la valorización anual.
Ambos aspectos varían de país en país y dependen de muchos factores, como la situación económica del país, el nivel de ingresos, la inflación, la ciudad o zona donde se encuentre el predio.
La rentabilidad real promedio se encuentra en rangos del 6% al 9% anual; como repetimos depende de diversos factores y de los ciclos económicos de un país.
Hay etapas en donde la vivienda tiene unos importantes aumentos de precios, y hay otros periodos en donde el precio se estanca o incluso puede llegar a disminuir.
Si bien la inversión en finca raíz, es mejor que tener el dinero quieto o en una cuenta bancaria; tiene una rentabilidad aceptable, con algunos riesgos, ya mostrados.
8. Comprar vivienda: ¿Con o sin crédito hipotecario?
La respuesta a si tomar o no un crédito hipotecario, para la compra de una vivienda como inversión debe tener en cuenta diferentes elementos, como son:
Si cuentas solamente con el capital para la cuota inicial del inmueble, el crédito es una buena alternativa, siempre y cuando el valor de la cuota mensual pueda ser cubierto en un alto porcentaje por el valor de la renta mensual recibida por el arrendamiento.
Por ejemplo, si tienes una cuota mensual del crédito hipotecario de U$500 y rentas la vivienda por U$450; debes colocar cada mes U$50, para completar el valor de la cuota del crédito, y contar con los meses en que el inmueble esté vacío, para responder con la obligación.
Si tu nivel de ingresos permite este gasto, la inversión es buena pues al cabo de unos años, tendrás una propiedad libre.
Pero por el contrario si el valor de la cuota del crédito hipotecario es, por ejemplo, de U$1.000; y el valor de la renta mensual es de U$600; ya debes pensarlo un poco mejor.
Pues debes colocar todos los meses U$400 para cubrir la obligación, además de cubrir en totalidad la cuota, en los meses cuando el inmueble se encuentre vacío.
Un factor a favor es la inflación, pues si el crédito tiene una cuota fija; ese valor se mantendrá estable con el paso del tiempo.
Pero el valor del canon mensual se aumentará con el paso de los años de acuerdo con la inflación.
Eso quiere decir que si tienes un crédito con una cuota de U$500, y el canon es de U$450, el primer año debes colocar U$50 de tu bolsillo para completar la cuota mensual del crédito.
Con el aumento del canon por efecto de la inflación es posible que el valor del canon mensual en dos años sea de U$500, y en unos cinco años el canon será de U$600, por lo que ya tendrás una pequeña ganancia a favor.
Para resumir, la idea de tomar crédito hipotecario, es que analices si el valor de la cuota mensual, es pagable de acuerdo con los ingresos de arrendamiento y una pequeña ayuda en caso de requerirse, de tus ingresos adicionales.
Teniendo en cuenta poder cubrir los meses cuando el inmueble se encuentra sin arrendarse.
