Sin embargo, es importante tener en cuenta el factor riesgo, y es que si bien hay inversiones en renta fija que tienen un riesgo bajo, las actuales tasas no ofrecen una rentabilidad por lo menos aceptable.
De otro lado la inversión en renta variable como acciones tiene un mayor potencial de valorización, pero un riesgo mucho mayor.
Otra alternativa es la finca raíz que ofrece en promedio una rentabilidad por encima de la inflación, si se considera la valorización del inmueble y la renta recibida.
Sin embargo, como toda inversión, tiene su riesgo y requiere tomar buenas decisiones para lograr una buena rentabilidad y disminuir los posibles riesgos.
Revisemos entonces algunas recomendaciones al invertir en finca raíz:
1. La ubicación del inmueble es fundamental
El mercado inmobiliario se rige por la ley de oferta y demanda, si se busca rentar, tienen un mercado más amplio las propiedades en ciudades densamente pobladas y en zonas centrales.
Puedes tener una propiedad de gran tamaño, pero si esta se encuentra en un municipio alejado de las zonas urbanas, solamente tendrá mercado como vivienda de ocio.
Algunos de los aspectos a tener en cuenta son las siguientes:
- Las zonas cercanas a universidades, sectores financieros o comerciales tienen una mayor demanda y un mejor potencial de valorización.
- También es importante observar el entorno, evitar sectores con problemas de seguridad o cercanía a zonas de tolerancia.
- Otro aspecto importante son las vías de transporte, la cercanía a medios de transporte masivo es otro elemento a tener en cuenta.
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Analizar muy bien si es mejor un inmueble nuevo o usado
En algunos casos es mejor comprar un inmueble nuevo, cuando por ejemplo se logra el beneficio de un subsidio a la tasa de interés por parte del gobierno, o cuando las cajas de compensación ofrecen también subsidio para la compra del inmueble.
Otra de las ventajas de la compra de un inmueble nuevo, es el pago de la cuota inicial durante un periodo largo de tiempo, meses o incluso años; congelando el precio de compra.
Pero si no se tiene derecho a estos beneficios, es posible que un inmueble usado sea una mejor alternativa, pues permite negociar el precio de la propiedad y en algunos casos comprar inmuebles a precios de ganga.
3. Si se trata de un inmueble usado revisar el estado de la edificación
Si la mejor alternativa es la compra de un inmueble usado, se debe revisar muy bien el estado de la propiedad, algunos de los elementos a considerar son:
- Posibles humedades o problemas con las tuberías o techos.
- La estabilidad de la estructura de la edificación.
- Fallas geológicas en la ubicación del inmueble.
- Mal estado de pisos o carpintería que requieran altas inversión en remodelaciones.
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Para el caso de inmuebles usados también es importante revisar la situación jurídica de la propiedad
Si se busca una propiedad usada es fundamental tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Que la propiedad no tenga problemas con los bancos como cuotas pendientes o procesos jurídicos.
- Si son varios los propietarios, realmente todos estén de acuerdo con la venta.
- Si la propiedad se encuentra en procesos jurídicos como juicios de sucesión y otros pleitos.
- Corroborar la autenticidad e identidad de los oferentes de la propiedad.
- Sacar copias de los certificados de tradición para verificar la situación del inmueble
En algunas circunstancias es aconsejable contar con una asesoría jurídica para estos procedimientos y la realización del negocio de compra.
5. Si se compra un inmueble nuevo corroborar la seriedad y trayectoria de la constructora
Cuando se compra una propiedad nueva en algunos casos se realiza sobre planos, esto implica que no se tiene la posibilidad de verificar el inmueble de manera inmediata por lo tanto es importante revisar:
- Que la constructora tenga otros proyectos ya realizados y la calidad de sus inmuebles.
- La solvencia y capacidad de la constructora para responder ante posibles inconvenientes.
- La seriedad y cumplimiento de la constructora en las fechas programadas para entregas.
- La calidad en los acabados y zonas comunes entregadas.
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El apalancamiento con crédito a su medida
Cuando se compra una vivienda como inversión es importante analizar en detalle cual es el porcentaje de deuda razonable para la adquisición.
Y es que es importante recordar que entre mayor sea el valor del crédito, más serán los intereses pagados.
Lo ideal es que el valor de la renta recibida cubra la cuota de la obligación bancaria, o en caso contrario que se requiera un pequeño aporte para completar el valor de la cuota.
7. Buscar la mejor tasa de interés del mercado
Una buena tasa de interés pactada permite ahorrar una cantidad importante de dinero en el pago de intereses.
Por colocar un ejemplo si se tiene un crédito por $100.000.000 unos U$27.000; con una tasa del 9% anual a 180 meses o 15 años se pagaría una cuota mensual de $1.014.000; para un total pagado en intereses de $82.000.000.
Ese mismo crédito con una tasa del 12% se pagaría una cuota de $1.200.000; con un total pagado de intereses de $116.000.000.
Estamos hablando de una diferencia de $34.000.000; casi U$10.000.
Por lo tanto es fundamental conseguir la mejor tasa de interés del mercado, para esto es útil revisar las tasas en diferente entidades optando por la que ofrezca las mejores condiciones.
8. Revisar pólizas y seguros de arrendamiento
Cuando se realiza la renta del inmueble hay tres alternativas para realizar el proceso:
- Realizar todo el proceso directamente incluyendo el contrato de renta
- Ofrecer el inmueble directamente y realizar el contrato con una póliza de arrendamiento
- Realizar todo el proceso a través de una inmobiliaria
En la segunda alternativa se puede adquirir una póliza o seguro de arrendamiento; esta permite que la aseguradora responda por el canon en caso de incumplimiento del inquilino, así como los procesos jurídicos en caso de requerirse.
El valor de la póliza por lo general es poco más de medio canon mensual que se paga una vez anualmente.
La ventaja de esta alternativa es el ahorro de unos recursos con relación a emplear inmobiliarias, además de agilizar los procesos de renta.
9. Si se utilizan inmobiliarias o intermediarios revisar su reputación y analizar su necesidad
Si se opta por emplear inmobiliarias es importante estar seguro de que se tratan de empresas serias, que tengan procesos agiles para la renta y que cumplan con las obligaciones y pagos de administración y demás.
Desafortunadamente algunas inmobiliarias tardan meses en renta una propiedad debido a la falta de procesos agiles o en otros casos no cumplen con los pagos de rentas y servicios o en algunas circunstancias si el inquilino incumple con los pagos no responden ante el propietario por el pago de las obligaciones.
También es importante evaluar si realmente es necesario acudir a estas inmobiliarias por razones de disponibilidad de tiempo, por ejemplo, o si es una mejor alternativa rentar directamente y utilizar una póliza para el contrato de arrendamiento.
10. Tener un proceso claro para la renta si se realiza directamente y los requisitos solicitados
El arrendamiento de un inmueble es un proceso que requiere unos procedimientos claros, pues un mal inquilino puede llevar a importantes pérdidas y procesos engorrosos.
Por lo tanto, es fundamental tener claro cuales con los requisitos que se van a solicitar para aprobar la solicitud del arrendador.
Entre algunos de los más importantes se encuentran, los certificados laborales, referencias personales y comerciales y los codeudores,
Para el caso de las certificaciones laborales es importante determinar cuánto son los ingresos familiares solicitados y ojala buscar contratos a término indefinido donde preferiblemente dos personas tengan vinculación laboral.
Para el caso de los codeudores lo ideal es que tengan un respaldo en una propiedad finca raíz o que por lo menos demuestre ingresos estables.
11. Tener un buen contrato de arrendamiento y autenticar en notaria
Ya después de analizar muy bien los documentos y seleccionar un inquilino, se debe diligenciar un contrato de arrendamiento, con unas clausulas claras con respecto a incumplimientos, usos del inmueble y demás acuerdos.
Un buen formato de contrato es importante para dejar por escrito todos los aspectos en un contrato de arrendamiento.
También es aconsejable no entregar el inmueble hasta que no se tenga diligenciado este contrato con las respectivas firmas de los codeudores y la autenticación del documento ante un notario o el ente público que corresponda.
12. Contar recursos para imprevistos
Cuando se tiene un inmueble rentado son varios los imprevistos que se pueden tener:
- Meses en donde el inmueble no esté rentado.
- Inquilinos que entren en mora y no cumplan con el pago de la renta.
- Procesos jurídicos para la restitución del inmueble.
- Pagos de servicios y cuotas de administración si el inmueble no está rentado.
- Remodelaciones o arreglos de la propiedad.
- Pagos de impuestos
Todas estas situaciones implican contar con unos recursos para cubrir estos gastos, por lo tanto, se deben tener en cuenta estos elementos para contar con un fondo de emergencias.
13. Comprar cartera cuando se tengan mejores tasas de interés
Como ya hemos visto una buena tasa de interés permite ahorrar una cantidad importante de recursos. En algunos casos inicialmente no se logra conseguir una buena tasa.
Sin embargo, debido a que en algunos periodos de tiempo los bancos centrales reducen sus tasas, los bancos comerciales en algunos momentos es probable que las tasas bajen.
Si no lleva un buen tiempo pagando un crédito, al buscar la compra de cartera por otro banco se puede conseguir una mejor tasa, ahorrando una importante cantidad de dinero.
Por supuesto es importante realizar la proyección del valor a pagar multiplicando la cuota por el plazo, para evaluar si el procedimiento realmente es una buena alternativa.
14. Tener en cuenta que se trata de una inversión a largo plazo
Si bien la valorización de la vivienda es por lo general positiva, no hay que descartar una crisis del sector, en donde los inmuebles tienden a tener los precios estancados o incluso perder valor.
Sin embargo, aunque estos ciclos pueden durar años, posteriormente el mercado tiende a recuperarse y a largo plazo la rentabilidad tiende a ser positiva.
En estos periodos de crisis algunas veces se tienen oportunidades interesantes de inversión.
Pero lo importante es entender que la valorización de la finca raíz, algunas veces es lenta, pero a largo plazo y gracias al interés compuesto permite consolidar un patrimonio de manera gradual.
15. Si no cuentas con el capital para una cuota inicial los fondos inmobiliarios son una alternativa
En algunas ocasiones no se cuenta con el capital para la cuota inicial de una vivienda.
Una alternativa en estos casos son los fondos inmobiliarios, en donde en algunos casos se puede invertir en finca raíz con capitales desde $1.000.000, unos U$300.
En el post anterior mostramos algunas alternativas de fondos inmobiliarios, lo importante es revisar que el intermediario que ofrece el producto este regulado y sea una entidad seria y con trayectoria.
Por supuesto que estos fondos tienen una comisión de administración y la rentabilidad promedio esta por debajo de la administración directa de las propiedades, pero tiene ventajas como la inversión con bajos capitales y el ahorro de tiempo y recursos en los procesos de renta y cobro.
