HIPOTECAS INVERSAS, COMO FUNCIONAN: VENTAJAS, DESVENTAJAS ¿CUANDO TOMARLA?

HIPOTECAS INVERSAS
En este artículo revisaremos las características de la hipoteca inversa, como operan, sus beneficios y las desventajas.

También analizaremos en qué condiciones justifica adquirirlas y en cuales no es una buena alternativa.

¿CÓMO FUNCIONAN LAS HIPOTECAS INVERSAS?

Básicamente un hipoteca inversa es un préstamo, que se recibe de una entidad bancaria y que tiene como respaldo un inmueble.

Por lo general es ofrecido a personas de más de 65 años;   y se cuentan con  tres alternativas para recibir los recursos:

* Un pago mensual que se recibe de forma vitalicia hasta que la persona fallezca.

* Una ingreso temporal que corresponde a un valor durante cierto número de años.

* Una renta por una sola vez, en donde se recibe un valor en una sola entrega.

Si bien las condiciones pueden cambiar para cada país, el modelo es similar; corresponde a un préstamo donde se respalda la deuda con una vivienda.

Miremos un ejemplo para entender mejor el concepto.

Supongamos que don Pedro tiene una casa; acude al banco para evaluar la opción de adquirir una hipoteca inversa sobre esta propiedad.

El banco realiza el peritaje del inmueble, y determina que el valor de la casa es de $250.000.000; y de acuerdo a su edad que son 67 años, puede otorgarle una renta de $900.000 mensuales.

Este ingreso lo tendrá don Pedro hasta el momento en que fallezca; sin embargo hay que tener en cuenta que a modo de ejemplo, la tasa pactada para la hipoteca es del 12%.

Esto quiere decir que sobre el capital que recibe don Pedro se cobra un interés, sobre los desembolsos realizados.

Vamos a suponer que don Pedro recibe esa renta durante un periodo de tiempo de 12 años; de esta forma vamos a realizar una proyección del total que el banco le ha prestado a don Pedro.

Realizando la proyección a 12 años del dinero recibido más los intereses acumulados, don Pedro habrá recibido un total de $291.000.000.

Si bien después de 12 años el valor del inmueble tendrá una valorización, vamos a suponer que el valor en ese momento es de $350.000.000.

Esto quiere decir que si don Pedro cuenta con herederos, estos deberán pagar al banco $291.000.000, para liberar la hipoteca del inmueble.

O vender el inmueble y recibir la diferencia con respecto al valor prestado por el banco, que para este caso sería de $59.000.000. Menos gastos de levantamiento de hipoteca, impuestos y demás.

Revisemos ahora las ventajas y desventajas de la hipoteca inversa

VENTAJAS DE LAS HIPOTECAS INVERSAS

* El propietario de una vivienda puede recibir un ingreso y puede seguir usando el inmueble hasta que él y su compañera fallezcan.

* Puede el propietario arrendar el inmueble y al tiempo recibir el ingreso de la hipoteca inversa pactada.

* Como está de por medio el respaldo de una hipoteca el préstamo recibido, por lo general tiene una tasa de interés menor que otros tipo de créditos.

* Aun cuando la expectativa de vida sea alta, el banco está comprometido a honrar el compromiso y cumplir con la renta mensual pactada.

* Permite que una persona que no cuente con una pensión reciba un ingreso mensual para su sostenimiento.

* Es posible con estos ingresos complementar la pensión, mejorando la calidad de vida y cubriendo gastos médicos y otras eventualidades.

* Si se obtienen recursos por otros tipos de crédito, se debe devolver el dinero a corto plazo, mientras que en este tipo de préstamo, en el corto plazo no se devuelven los recursos.

Por supuesto que hay una acumulación de intereses que afectaría a los futuros herederos, pero depende de cada situación en particular la conveniencia o nó de esta modalidad crediticia.

* No se necesita el consentimiento de los herederos, el dueño de la propiedad puede realizar el préstamo sobre la hipoteca de manera autónoma.

* Si se devuelve el dinero prestado con los intereses, se puede revertir la hipoteca, liberando de nuevo el inmueble.

* Para otorgar la renta, los bancos no solicitan otro tipo de requisitos como otros ingresos, o garantías.

* No hay que informarle al banco cual va a ser el destino de los recursos recibidos.

* Están reguladas por leyes o decretos en diferentes países, de igual forma hay entidades que las supervisan.

* Si se requiere un monto importante de dinero por alguna eventualidad, es una buena alternativa pues no necesitarás devolverlo de forma inmediata.

DESVENTAJAS DE LAS HIPOTECAS INVERSAS

* En cierta forma se está perdiendo capital pues sobre los recursos recibidos hay un cobro de intereses, que son a largo plazo cobrados o descontados del valor del inmueble.

* Los gastos de escrituración, hipotecas y seguros pueden ser altos.

* Se deben revisar en detalle el valor que el peritaje determina del inmueble, pues una mala negociación puede ser a largo plazo un grave error.

* Otro punto clave es la tasa de interés con la cual el banco está prestando los recursos, pues si esta es muy alta, casi que a largo plazo no permitiría, volver a liberar la propiedad.

* Si se piensa dejar una herencia a los hijos, esta no es una buena alternativa, pues es bastante probable que el valor de los pagos recibidos más los intereses, determinen que a largo plazo la propiedad del inmueble pase en su totalidad al banco.

* Se debe adquirir seguro de vivienda que implica otros gastos.

* La tasa de interés cobrada por el banco puede llegar a ser alta, acumulando una gran cantidad de deuda, pensando si a futuro se busca liberar de nuevo el inmueble.

* Solo se otorga a personas de determinada edad, por lo general de 65 años en adelante.

¿EN QUÉ CIRCUNSTANCIAS SERÍA CONVENIENTE ADQUIRIR UNA HIPOTECA INVERSA?

Las siguientes son las circunstancias en las cuales sería conveniente adquirir una hipoteca inversa:

* Si no se cuenta con otro ingreso como una pensión, para cubrir los gastos de sostenimiento.

* Si la pensión recibida es de un monto bajo y no permite cubrir los gastos básicos.

* Cuando no se tienen expectativas de heredar el bien inmueble es una muy buen opción, pues se disfruta en vida de unos ingresos y a futuro no se tiene pensado heredar ese bien.

* Si se tiene alguna necesidad de recursos de forma urgente, por ejemplo para algún tratamiento médico de extrema urgencia y no se tiene opciones para cubrir estos gastos de otra manera.

RECOMENDACIONES FINALES ACERCA DE LAS HIPOTECAS INVERSAS

Si se llega a tomar esta opción crediticia es importante como en todo producto financiero, revisar muy bien las condiciones ofrecidas por la entidad bancaria, en particular la tasa de interés que el banco brinda.

Otro de los puntos claves es el valor del peritaje, pues si se realiza un mal avalúo, las condiciones no pueden ser las mejores y la renta ofrecida puede ser de un monto muy bajo.

No hay que descartar otras alternativas para buscar ingresos adicionales sobre el patrimonio de una vivienda, sin necesidad de recurrir a estas hipotecas.

Una alternativa es en el caso en el cual la vivienda tiene un tamaño importante, realizar reformas que permitan dividir la propiedad para arrendar una parte y recibir una renta adicional.

Otra alternativa es vender la vivienda actual para comprar dos propiedades de menor tamaño, una para vivienda y la otra para ser arrendada y recibir un ingreso adicional.

En ambas alternativas el patrimonio no tiende a disminuir,ni a pasar a manos del banco.

Finalmente este tipo de decisiones se deben pensar muy bien, pues se trata de definir cómo se va a emplear el patrimonio conseguido durante muchos años de esfuerzo y trabajo.

Dejar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

error: Content is protected !!