COMPRAR O ALQUILAR VIVIENDA: LA FINCA RAIZ ¿QUE ES MÁS RENTABLE? COMPARACIÓN CON CDT’S Y FONDOS DE INVERSIÓN

Invertir en finca raiz
Una de las decisiones más importantes en el manejo financiero de una persona, es escoger entre vivir en una vivienda propia o  rentada.

Sin embargo, vamos a tratar de proyectar la rentabilidad estimada de ambas alternativas comparada con dedicar el dinero a otras opciones como los CDT’s y los fondos de inversión.

Muchos hablan sobre el mal negocio que es comprar vivienda, pero la pregunta que nos debemos hacer es ¿ Conocemos otras formas de lograr rentabilidades por encima de la inflación de manera sostenida?

Si la respuesta es positiva es probable que sean mejores otras opciones para invertir el dinero. 

Pero también es importante tener en cuenta el factor de riesgo.

De forma que una decisión tan importante requiere que le dediques una buena cantidad de tiempo, para el análisis si es mejor comprar o alquilar vivienda, sobre todo mirando a largo plazo.

Realicemos entonces un ejercicio de comparación entre invertir en bienes raíces vVs otras opciones.

COMPARACIÓN INVERTIR EN FINCA RAIZ VS OTRAS ALTERNATIVAS: CDT’s  y FONDOS DE INVERSIÓN

Este ejercicio es bastante complejo de realizar pues se requieren varias suposiciones pues se trata de una inversión a largo plazo y en cada pais cambian las cifras.

Sin embargo con fines educativos se van a tratar de utilizar algunos valores promedio.

Comencemos por revisar esta gráfica que nos muestra el IPVU, Índice de precios de vivienda usada en Colombia en un periodo de tiempo de 20 años, publicado por el Banco de la República.

IPVU

Este gráfico permite observar que si bien a largo plazo la valoración es positiva, se pueden tener periodos de tiempo con incluso pérdida de valor de la vivienda, para este caso entre los años 1998 y 2002.

El siguiente gráfico permite observar los precios históricos de la vivienda en Estados Unidos, igualmente se observa un periodo de corrección que dura varios años, aun cuando a largo plazo la valorización es también positiva.

Con esta información vamos entonces a realizar varias comparaciones de invertir en finca raíz con respecto a otras opciones.

Rentabilidad comprar vivienda propia o vivir en renta e invertir en CDT’s 

En este ejercicio vamos a realizar varias suposiciones, por lo tanto el resultado no es tan objetivo como quisiéramos.

Vamos a partir de que contamos con $100.000.000 en Colombia (unos U$27.000), y tenemos dos alternativas o invertirlos en un CDT o deposito a termino fijo o aportar estos recursos en la cuota inicial de un inmueble.

Por supuesto que parte del cálculo de la rentabilidad depende de qué porcentaje del valor total del inmueble se cubre con este monto.

Pues con ese capital se puede cubrir un porcentaje importante de algunos inmuebles de pequeño tamaño en Latinoamérica, pero en otros paises ese monto no permite estos porcentajes.

Para efectos del ejercicio supongamos que este valor permite cubrir el 50% del valor del inmueble y el resto se financia a un plazo de 15 años con un crédito en tasa fija.

Y con este abono también se presupone que el valor de la cuota del crédito se puede cubrir en un 80%  con el dinero que se dedica al pago de la renta.

La cuota promedio del crédito se proyecta en $1.200.000 mes por 15 años.

Por lo tanto se requieren aportes adicionales mensuales de $240.000 (anualmente $2.880.000).

Sin embargo acá es donde la inflación comienza a jugar a favor pues si bien el valor de cuota es fija, si se estuviera pagando renta este valor si aumenta, por lo tanto vamos a suponer que este aporte se requiere solamente durante los primeros 6 años ( en total $17.280.000).

También tenemos que considerar los gastos en remodelación, administración e impuestos que pueden ser de unos $2.000.000 anuales por lo tanto en 15 años serían de ($30.000.000). Por supuesto acá también estamos cometiendo un error, pues estos valores también aumentan con la inflación.

Para este ejercicio vamos a suponer una valoración promedio anual del 5%.

Bajo estos supuestos la vivienda que inicialmente tenía un valor inicial de $200.000.000, al final a los 15 años tendría un valor en el mercado de $415.000.000.

Para conseguir este patrimonio hemos realizado una inversión total de:

Cuota inicial: $100.000.000

Aportes para cumplir con el crédito : $17.280.000

Impuestos, remodelaciones, administración: $30.000.000

Total invertido: $147.280.000

Para calcular la rentabilidad de un CDT también vamos a cometer errores pues en un plazo de 15 años, las tasas cambian bastante, dependiendo principalmente de las tasas de referencia del banco de la República.

Para el ejercicio vamos a calcular una tasa promedio anual del 5%; teniendo en cuenta que los recursos se invierten en el máximo plazo permitido para conseguir una mayor rentabilidad.

Sin embargo, como se tienen gastos en impuestos y demás, vamos a suponer una tasa de interés promedio del 4.6% anual.

Pero al comparar esta proyección con respecto a la inversión en finca raiz debemos dividir los aportes por partes, del total de aportes de $147.280.000; pues si bien los $100.000.000 van a rentar durante 15 años los otros aportes no se pueden proyectar a 15 años.

La proyección sería entonces:

$100.000.000 15 años tasa del 4.6% EA: $196.000.000

$17.280.000 rentando promedio 10 años 4.6 EA: $27.000.000

$30.000.000 rentando promedio 7 años 4.6% EA:

$41.100.000

CAPITAL TOTAL AL FINAL DE LOS 15 AÑOS INVIRTIENDO EN CDT’S: $254.380.000

Por lo tanto en estas condiciones sería mucho mejor invertir en finca raíz pues al final de los 15 años tendríamos un capital de $415.000.000.

Comparación rentabilidad comprar vivienda o alquilar e invertir en Fondos indexados al S&P500

Vamos a realizar el mismo ejercicio del punto anterior pero comparando la inversión en finca raíz con respecto a un fondo indexado al índice S&P500.

En el blog puedes encontrar varios artículos dedicados al análisis de estos fondos de inversión.

Este fondo ha rentado en promedio en los últimos 50 años cerca del 10% anual.

Pero vamos a tomar una rentabilidad promedio del 9% anual para ser más prudentes.

Un factor que debemos tener en cuenta es que se trata de una inversión en dólares, por lo tanto debemos tener en cuenta la devaluación de la moneda local con respecto al dólar.

Este gráfico nos permite ver este comportamiento para el caso particular del peso colombiano; vamos a suponer entonces una devaluación promedio del 5% anual; de esta forma la rentabilidad promedio anual que tendriamos sería en total del 14% EA.

Entonces realicemos los mismos cálculos del ejercicio anterior:

$100.000.000 15 años tasa del 14 % EA: $713.000.000

$17.280.000 rentando promedio 10 años 14 % EA: $64.060.000

$30.000.000 rentando promedio 7 años 14% EA:

$111.216.000

Bajo este escenario después de 15 años se lograría un capital total de $888.000.000

En esta comparación claramente la compra de vivienda sería una mala alternativa pues se lograría un capital de $415.000.000. Mientras que con los mismo recursos en un fondo se lograría un capital de más del doble

Si bien en este ejercicio se realizaron varias suposiciones que pueden tergiversar los resultados, el concepto principal salta a la vista.

Vemos que la compra de vivienda es una mejor opción que rentar y con los recursos de una cuota inicial invertirlos en CDT’s o plazos fijos.

Ya se si lo comparamos con la inversión en fondos de renta variable la situación cambia completamente, pues es mucho mejor la inversión en estos fondos que comprar vivienda.

En otra ocasión realizaremos la misma comparación con otras opciones de inversión.

Revisaremos ahora las ventajas y desventajas de invertir en vivienda propia:

VENTAJAS DE TENER VIVIENDA PROPIA

  • Puedes dedicar el dinero del pago de la renta al pago de la cuota del crédito, capitalizando y mejorando el patrimonio propio.

Cuando pagas una renta, este dinero va a un tercero, en cambio al tener vivienda propia, el pago mensual va a una cuota que te permite disminuir el valor de la deuda.

Si no tienes crédito estos recursos ya lo puedes dedicar a otras inversiones.

  • La estabilidad financiera

Así como las empresas tienen altas y bajas, las finanzas de una persona pueden tener momentos de bonanza y crisis.

Contar con una vivienda propia permite en tiempos de dificultades tener un lugar en donde vivir y reducir la carga de gastos en el pago de rentas.

  • La inflación es un factor favorable

Cuando se adquiere un crédito para vivienda, por lo general se busca una cuota fija; que tiene un valor estable con el paso de los años.

Pero por efecto de la inflación, que es el aumento en el precio de los bienes y servicios, los ingresos de una persona aumentan un porcentaje cada año.

De esta manera, si bien al principio es posible que se requiere dedicar un mayor porcentaje de los ingresos al pago de la cuota; en el mediano y largo plazo este porcentaje irá disminuyendo.

  • A largo plazo por lo general la valorización de la finca raíz es superior a la inflación

Si bien la vivienda tiene unos ciclos de mayor valorización y periodos de precios estables o incluso de desvalorización, a largo plazo la valoración en prácticamente todos los paises es positiva y suele estar dos o tres puntos por encima de la inflación, permitiendo una rentabilidad positiva.

La rentabilidad promedio teniendo en cuenta la valorización más la renta ahorrada o cobrada a un tercero, por lo general incluso puede estar en el orden de un 6% al 8% anual

  • No se requieren  conocimientos en inversiones

A diferencia de otras opciones como la compra de acciones, fondos, ETF’s  criptomonedas, forex y similares; la finca raíz no requiere una formación en temas económicos y bursátiles.

  • El nivel de riesgo de la inversión

Si bien puede haber periodos en donde el precio de la vivienda es estable o incluso puede corregir; estas caídas no son tan grandes como en el caso de las acciones en ciertos periodos. 

Por lo tanto se puede considerar una inversión de riesgo medio o bajo.

  • El tiempo que se requiere para administrar la inversión

Cuando se invierte en fondos y otros productos se necesita un tiempo importante para seguir el mercado y poder tomar las mejores decisiones de compra y venta.

En el caso de la vivienda si se trata de invertir para habitar el tiempo requerido es casi cero.

Y si se compra vivienda como inversión, es posible delegar la administración a un tercero, aunque si bien esto implica unos gastos.

También se puede dedicar un tiempo para las tareas de renta, esto por lo general no será una labor diaria, sino más bien unas pocas veces al mes.

  • El inmueble se puede ir pagando con el dinero que se podría pagar como renta, de tal forma que la inversión sería solamente la cuota inicial.

Lógicamente depende del porcentaje que se pague de cuota inicial y del valor de la cuota.

Si el valor de la cuota del crédito es mayor que la renta que deberíamos pagar, se deben realizar aportes mensuales para completar el pago de la obligación bancaria.

  • Se pueden realizar abonos a intereses: esto permitiría reducir el plazo del crédito o el valor pagado al final del préstamo.

DESVENTAJAS DE INVERTIR EN VIVIENDA y FINCA RAIZ

  • Plazos bastante largos en el pago de un crédito

Uno de los principales problemas de invertir en finca raíz, es que debido al alto costo en algunas ciudades, es necesario adquirir una obligación a largo plazo.

En este periodo no hay que descartar inconvenientes económicos en donde se pueden tener dificultades para cumplir con el pago de la obligación.

Los intereses de mora cobrados por los bancos son bastante altos.

Por lo tanto si se compra un inmueble con crédito se tiene un nivel de riesgo importante debido a periodos sin empleo o si se tiene rentada la propiedad, es posible tener meses sin estar alquilada.

Siempre es bueno contar con una reserva para el pago de algunas cuotas en caso de imprevistos.

Y en caso de ser posible realizar un pago de la cuota inicial del mayor porcentaje posible.

  • Altos pagos en intereses

Si se realiza solamente el abono de la cuota inicial de un porcentaje bajo sobre el valor del inmueble y la tasa de interés es alta, en algunos casos es posible que se paguen altos montos en intereses.

Si bien en algunos casos este pago se compensa con la valorización del inmueble, en otros casos puede no ser así.

  • Dificultad de tener liquidez rápidamente

Los procesos de venta tienden a ser demorados, incluso pueden durar algunos años.

  • Inconvenientes con inquilinos y procesos engorrosos

Si se compra una vivienda como inversión es posible que al rentar se tengan problemas con impagos o retrasos.

  • Pago de impuestos, mantenimiento y administración

La inversión en finca raíz requiere varios gastos que algunas veces no se tienen en cuenta.

  • Los ciclos de precios a la baja pueden ser incluso de varios años

En estos períodos el capital invertido no logra rentabilidades positivas.

Finalmente es una decisión que requiere un buen tiempo de análisis, pero el consejo es tener en cuenta los elementos aquí explicados.

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